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Die meisten Menschen kaufen nur einmal im Leben eine Immobilie. Umso wichtiger ist es, dass das Traumhaus alle Erwartungen erfüllt und auch der Preis angemessen ist. Der Verbraucherschutzverein “Wohnen im Eigentum” empfiehlt Käufern, realistisch zu prüfen, ob sie alle wichtigen Herausforderungen eines Immobilienkaufs selbstständig bewältigen können.

Wer sich einen Immobilienkauf allein nicht zutraut, kann die professionelle Hilfe eines Maklers in Anspruch nehmen. Der übernimmt dann im Auftrag des Kunden entsprechende Leistungen wie die Suche nach einer Immobile, Wertermittlung, Einsichtnahme in wichtige Bauakten und Zusammenstellung aller notwendigen Unterlagen für die Behörden. Er organisiert Besichtigungstermine und inseriert in Zeitungen.

Für die Maklerleistungen zahlt der Käufer nach Abschluss des Kaufvertrages eine Maklerprovision. Die Höhe ist verhandelbar. Laut einer Studie von “Wohnen im Eigentum” lassen sich die in Deutschland lange üblichen Provisionen von bis zu 6,96 Prozent immer schwerer durchsetzen. “Eine anstrebenswerte Größe sind 3,48 Prozent”, sagt Vereinssprecherin Gabriele Heinrich.

Die Berufsbezeichnung Makler ist nicht geschützt, jeder darf sich so nennen. Deshalb sind auf dem Markt nicht nur seriöse Immobilienvermittler unterwegs. Der Verbraucherschutzverein rät Kunden, immer mehrere Makler zu vergleichen. Um herauszubekommen, wie vertrauenswürdig sie sind, sollten Käufer in Erfahrung bringen, wie lange der Makler schon in seinem Beruf tätig ist und welche Objekte er bisher vermittelt hat. Aufschluss geben auch Informationen über Ausbildungen und Qualifikationen der Makler, besonders im Hinblick auf Wertermittlung, Baukunde, Immobilienrecht und Verhandlungsführung.

Bevor der Maklervertrag abgeschlossen wird, sollten Kunden sich Referenzadressen geben lassen. Ganz wichtig ist auch die Einsicht in die Haftpflichtpolice des Maklers, so der Berufsverband der Makler IVD. Denn die im IVD organisierten Makler sind verpflichtet, eine Vermögensschadens-Haftpflichtversicherung abzuschließen.

Adressen von Maklern sind in Branchenverzeichnissen wie den Gelben Seiten zu finden. Im Internet sind sie beispielsweise unter der Adresse des Maklerverbandes ivd.net und unter immonet.de aufgelistet. (ddp)

Wer einen Immobilienkredit braucht, sollte im aktuellen Zinsumfeld die Finger von kurzfristigen Zinsbindungen lassen. Nach Angaben des privaten Baugeldvermittlers HypothekenDiscount haben verhaltene Konjunkturerwartungen dazu geführt, dass Immobilienkredite mit einer kurzen Zinsbindung von fünf Jahren fast so viel kosten wie Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung.

Während der Zinsaufschlag zwischen fünf- und zehnjährigen Darlehen normalerweise zwischen 0,2 und 0,3 Prozent liegt, betrage er aktuell weniger als 0,1 Prozent, erläutert HypothekenDiscount-Pressesprecher Kai Oppel. So kosten Baukredite mit fünfjähriger Zinsbindung ab 3,90 Prozent effektiv und Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung nur 3,96 Prozent effektiv. Darlehensnehmer sollten dies nutzen, rät Oppel, denn wer sich heute für eine Zinsbindung von lediglich fünf Jahren entscheide, müsse bereits 2011 eine Anschlussfinanzierung vornehmen. Wenn dann die Bauzinsen über vier Prozent liegen, verteuere sich die Rate. (ddp)

Stolze Finca-Besitzer kommen nicht umhin, dem deutschen Fiskus den Besitz einer ausländischen Immobilie zu offenbaren. Denn was viele nicht wissen: Wer in Deutschland einen Wohnsitz hat, ist hier mit allen weltweit erzielten Einkünften steuerpflichtig.

Allerdings ist die steuerliche Behandlung je nach Lage des Domizils höchst unterschiedlich - schließlich wollen gleich zwei Staaten Steuern kassieren. Damit der Eigentümer nicht doppelt zur Kasse gebeten wird, hat die Bundesrepublik mit vielen Staaten so genannte Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen. Darin steht meistens, dass die ausländischen Mieteinnahmen nur im Lagestaat besteuert werden und in Deutschland steuerfrei bleiben (Freistellungsmethode).

Paradox: Gewinne und Verluste müssen dennoch in der deutschen Steuererklärung angegeben werden, weil sie den Steuersatz auf das in Deutschland erzielte Einkommen beeinflussen (Progressionsvorbehalt).

Besonderheiten gelten bei Immobilien in der Schweiz, in Spanien, Finnland und Malta. Neben dem Lagestaat verlangt hier auch die Bundesrepublik Steuern auf die Mieterträge, wenn der Besitzer im Inland steuerpflichtig ist. Die im Ausland vorausbezahlte Quellensteuer wird auf die deutsche Steuerschuld angerechnet (Anrechnungsmethode).

Verluste aus der Vermietung ausländischer Ferienimmobilien konnten nach Ansicht des deutschen Fiskus bisher nicht mit anderen steuerpflichtigen Einkünften verrechnet werden. Doch für diese rigide Praxis kassierte Finanzminister Peer Steinbrück (SPD) jetzt vor dem Europäischen Gerichtshof (EuGH) einen herben Rüffel. Denn nach einem aktuellen Gerichtsurteil des EuGH muss der deutsche Fiskus rote Zahlen aus der Vermietung einer Finca Steuer sparend anerkennen (AZ: C-152/03).

Bargeld gibt es vom heimischen Finanzamt auch dann zurück, wenn mit dem Lagestaat die Anwendung der Freistellungsmethode vereinbart wurde. In diesem Fall vermindern die Miesen aus der Ferienhausvermietung über einen “negativen Progressionsvorbehalt” den Steuersatz für das in Deutschland steuerpflichtige Einkommen.

Auf Dauer will der Fiskus allerdings auch bei einer Ferienimmobilie Profit sehen. Bringt die Vermietung auf lange Sicht keinen Gewinn, kanzeln die Beamten den Urlaubstraum im Süden gern als Liebhaberei ab. Gute Karten hat, wer die Wohnung ausschließlich fremdvermietet und dies durch Verträge mit Reiseveranstaltern oder der Hausverwaltung vor Ort belegen kann. In diesem Fall zählen auch die Leerstandszeiten zur Vermietungszeit - alle Kosten sind damit abzugsfähig (Schreiben vom 20.11.2003, AZ: IV C 3 - S 2253 - 98/03 II). Das gilt auch dann, wenn der Besitzer nur eine bestimmte Zeit im Jahr frei über die Wohnung verfügen kann.

Wer selbst gerne bei freier Zeiteinteilung im eigenen Domizil ausspannt oder Freunden für lau einen Aufenthalt im Süden spendiert, hat steuerlich ein Problem. Die Zeiten der Selbstnutzung zählen zum Privatvergnügen - die anteiligen Wohnungskosten fallen steuerlich unter den Tisch. Bei Dauermiesen müssen Vermieter ihr Finanzamt mit einer auf 30 Jahre angelegten Prognoserechnung davon überzeugen, dass die Finca in die Gewinnzone kommt. (ddp)

Immobilienkäufer und Häuslebauer unterschätzen bei der Kreditaufnahme oft die Höhe der Restschuld zum Ende der ersten Zinsbindung.

Die Mannheimer Experten raten Darlehensnehmern daher, sich bei Beratungsgesprächen stets einen Tilgungsplan aushändigen zu lassen. Diese Pläne zeigten, wie hoch die Restschuld zu verschiedenen Zeitpunkten ist, und hülfen dadurch, sowohl die richtige Tilgungshöhe als auch die optimale Dauer der Zinsbindung zu finden.

Laut HypothekenDiscount benötigt ein Immobilienkäufer, der heute ein fünfjähriges Darlehen über 100 000 Euro aufnimmt und mit nur einem Prozent tilgt, im Jahr 2011 eine Anschlussfinanzierung über rund 94 400 Euro. Sollten die Bauzinsen dann um zwei Prozent über den heutigem Niveau liegen, würde sich die Monatsrate für den Anschlusskredit um knapp 40 Prozent verteuern. Darlehensnehmer sollten den Experten zufolge unbedingt prüfen, ob sie sich ein solches Szenario leisten können oder es durch eine höhere Tilgung oder längere Zinsbindung ausschließen müssen. (ddp)

Wer den Kauf einer Immobilie plant, muss sich keine Sorgen wegen der bevorstehenden Mehrwertsteuererhöhung machen. Wie Axel Pfeifer von der Hamburgischen Notarkammer mitteilte, ist für die meisten Fälle des Immobilienkaufs keine Eile geboten. Vorgänge, die der Grunderwerbsteuer unterlägen, seien grundsätzlich mehrwertsteuerfrei.

Einige Besonderheiten sind dem Notar zufolge beim Kauf eines vom Bauträger noch zu errichtenden Objekts zu beachten. Zwar sei auch dieser Erwerb grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit. Allerdings spiele sie für den Bauträger eine Rolle für die Leistungen, die er selbst erwirbt. Diese Leistungen verteuerten sich demzufolge ab 1. Januar um drei Prozent.

Das Risiko einer Erhöhung des Mehrwertsteuersatzes trage im Grundsatz der Bauträger, erläutert Pfeifer. Daher bestehe grundsätzlich kein Anspruch auf nachträgliche Anhebung bereits vereinbarter Festpreise, etwa durch Erhöhung der danach fälligen Abschlagszahlungen. (ddp)